买入“老破小”“搏拆迁”注意了！广东发布老旧小区改造负面清单

来源：吉屋网发布时间：2022-02-14 14:39:39

入手“老破小”搏拆迁补偿的算盘得醒醒了！近日，广东省住建厅官网发布文件，指出老旧小区以微改造为主，并清楚列明一份负面清单，以城镇老旧小区改造为名，随意拆除老建筑、搬迁居民、砍伐老树等赫然在列，这意味着，今后通过大拆大建的旧改获得拆迁补偿的机会微乎其微。

负面清单成改造的底线要求

这份《广东省住房和城乡建设厅广东省发展和改革委员会广东省财政厅关于进一步促进城镇老旧小区改造规范化提升质量和效果的通知》（以下简称“通知”），是对此前住建部《关于进一步明确城镇老旧小区改造工作要求的通知》的落实与响应。

通知称，根据住房和城乡建设部等三部委联合印发的《城镇老旧小区改造工作衡量标准》内容，结合本省实际，省住房和城乡建设厅、发展改革委、财政厅联合制定了《广东省城镇老旧小区改造工作负面清单（试行）》《广东省城镇老旧小区改造工作激励清单（试行）》。通知指出，负面清单是各地开展改造工作的底线要求，各地要对照开展自查自纠，举一反三，依法依规开展改造；激励清单是创新举措、攻坚克难的重点内容，各地要以问题为导向，精准施策，推动改造质量和效果提升。

省住房和城乡建设厅表示，将会同省发展改革委、财政厅，建立老旧小区改造项目日常巡查及评估工作机制，组织相关人员和行业专家加强对各地的指导巡查，按照负面清单和激励清单的内容对各地开展工作成效评估。对违反底线要求、出现负面清单行为的地市适时通报，对各地实行激励清单行为进行打分排名，相关检查评估结果将作为国务院督查激励事项的重要依据，以及安排下达中央和省级补助资金的重要参考。各地可以结合实际，建立相应的巡查及评估工作机制，加强对区、县、市的指导和帮扶。

今后老旧小区以微改造为主

在负面清单里，备受关注的有以下几条：

一、确定年度改造计划未从当地实际出发，尽力而为、量力而行，层层下指标、搞“一刀切”，超过当地资金筹集能力、组织实施能力，盲目举债铺摊子、增加政府隐性债务。

二、将不符合当地城镇老旧小区改造对象条件的小区纳入改造计划。

三、以城镇老旧小区改造为名，随意拆除老建筑、搬迁居民、砍伐老树。随意改建具有历史价值的公园，随意更改老地名。

四、(对于有历史价值的老城区)破坏老城区传统格局和街巷肌理，随意拉直拓宽道路，修大马路、建大广场。

简而言之，今后，老旧小区以微改造为主，如水电煤气、外立面整饰，以及对商业、物业等环节的升级完善，以提高居民生活质量。

【分析】

吃到旧改红利的人未必是你

“想借大拆大建、旧改搏拆迁补偿？这种想法很危险！”某业内人士跟记者分析，之前老城改造是风口，也有利好政策，不少人准备择机进场，想赚个盆满钵满。“但现在不同，政策风口变了。”

事实上，在住建部有关城市更新防止大拆大建的63号文中，有三个要求是旧改工作中无法回避的，尤其是旧城：

一、原则上城市更新单元（片区）或项目内拆除建筑面积不应大于现状总建筑面积的20%。

二、老城区原则上城市更新单元（片区）或项目内拆建比不应大于2。

三、城市住房租金年度涨幅不超过5%。

记者了解到，近期广州的旧改项目不断传来消息，比如五羊新城改造有可能会变成微改造；春节前，南洋电器厂二期，官方也发话不拆了；环市东商圈更新改造项目也或生变……

这会带来什么影响？“*直接的影响，就是短期拆迁预期如果没有了，那么其价值也必将会重构。”该业内人士跟记者举例，五羊新城在传出改造消息前，该片区的老旧小区二手房挂牌价一般在4-5万元/平方米左右。传出改造消息后，其价格一度站上了7万+，同比上涨19%。

但是，如今五羊新城改造有变，相关的预期没有了，流通性也会打折扣。该业内人士总结道：“能吃到旧改红利的人，未必就是你。”

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