河源市建设用地规划管理技术规定（暂行）征求意见稿

为持续推动建设工程领域“放管服”工作、优化营商环境，实现城市规划管理的标准化、规范化、精细化，提高我市规划管理水平和工作效率，结合实际，我局起草了《河源市区建设用地规划管理技术规定（暂行）》（征求意见稿）。根据《广东省人民政府法制办公室印发<关于规范性文件认定的指导意见（试行）>等管理制度的通知》（粤府法〔2016〕75号）要求，现公开征求意见，如有意见或建议，请于3月3日前通过电子邮件或书面函件提出。电子邮件可发送至hygtkjghk@163.com，来函请寄河源市自然资源局（地址：河源市源城区长安街73号，邮编517000）。

以下为河源市自然资源局关于《河源市区建设用地规划管理技术规定（暂行）》（征求意见稿）的全文：

河源市建设用地规划管理技术规定（暂行）

*章 总则

*条【制定背景】 为进一步规范我市城区城市规划管理工作，加强规划技术管理，根据《中华人民共和国城乡规划法》、《城市居住区规划设计标准》（GB50180-2018）、《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353-2013）等法律、法规、规范，结合实际，制定本规定。

第二条【适用区域范围】本规定适用范围为源城区、江东新区、市高新区城市规划区，各县区可参照执行。

第三条【适用业务范围】 本规定适用于上述范围内新建、改建、扩建的建筑类建设项目在规划审查、审批阶段的技术管理，是对国家、省相关规定、规范的细化和补充。

第二章 建设用地管理

第四条【建设用地分类管理】 建设用地分类应符合《国土空间调查、规划、用途管制用地用海分类指南（试行）》（自然资办发[2020]51号）。

第五条【建设用地使用管理】为集约节约土地，在城镇集中建设区内，原则上不再规划一类城镇住宅用地（即低层住宅用地）。国家、省、市另有规定的项目除外。

第六条【建设用地划定管理】建设用地红线的划定应符合国土空间规划（城市总体规划、土地利用总体规划）、详细规划、专项规划，不含公园绿地、河湖水体、城市道路用地、城市公共管理与公共服务设施用地以及市政公用设施用地（单独的城市公共管理与公共服务设施用地以及市政公用设施用地红线除外），开发建设用地面积不宜小于3000平方米。

第七条【建设用地混合、兼容性管理】混合用地、兼容用地等应以*类用地性质为主，其他用地性质为辅。用地混合、兼容比例按以下规定执行：

（一）已有规划设计条件（设计要点）约定混合、兼容比例的用地，按原约定文件执行；无规划设计条件（设计要点）或规划设计条件（设计要点）没有约定混合、兼容比例的，按本条第（二）、（三）、（四）款规定执行（相关文件另有规定的除外）。

（二）混合用地(A、B、...混合用地或AB...用地，不包含商住用地)，*类用地性质对应的计容积率建筑面积不得小于用地内总计容积率建筑面积的60%。

（三）兼容用地（A兼容B、…用地，商住用地视为住宅兼容商业服务业用地），*类用地性质对应的计容积率建筑面积不得小于用地内总计容积率建筑面积的90%。

（四）居住、住宅用地内可配套计容积率建筑面积不大于用地总计容积率建筑面积5%的商业服务业设施。

第三章 建设容量管理

第八条【建设容量管理原则】建设用地容量，指规划建设用地的建筑密度、容积率、绿地率等主要经济技术指标。建设用地容量应符合经批准的控制性详细规划、土地资源与技术控制指标清单或用地规划设计条件（设计要点）。取得土地使用权时已明确建设用地容量的，按原约定进行建设。“三旧”改造项目按照《河源市“三旧”改造实施办法（试行）》的有关规定确定。

第九条【规划建设用地面积定义】规划建设用地面积，指在已办理不动产权证（或国有土地使用权证）的基础上，自然资源（规划）行政主管部门根据经批准的城市规划核定、参与主要经济技术指标计算的用地面积，原则上与办证用地面积一致，但涉及公园绿地、河湖水体、城市道路（道路宽度24米以上）建设用地区的，应扣除该部分用地面积（另有规定的除外）。土地资源与技术控制指标清单或用地规划设计条件（设计要点）有约定的，按约定执行。

第十条【建筑密度管理】 建筑密度，指项目用地范围内所有建筑的基底总面积与规划建设用地面积的比值（%）。

建筑基底面积为项目用地范围内所有建筑物接触地面的自然层建筑外墙或结构外围水平投影面积，即按建筑落地的外墙墙体、立柱外边线的外围水平投影面积计算。包含室外有顶盖、有立柱的走廊、门廊、门厅等以及有立柱或墙体落地的凸阳台、凹阳台、平台等。不包含悬挑不落地的阳台、平台和过道，景观亭、廊，无围护结构的设施、构筑物如变配电房、消防水池、垃圾池、无顶盖的室外楼梯、简易结构停车棚、独立的疏散楼梯或通风井道等。

第十一条【容积率计算管理】容积率，指项目用地范围内所有建筑的计容积率建筑面积与规划建设用地面积的比值。

计容积率建筑面积计算规则按附录1《河源市区建筑工程容积率指标计算规则》执行。

第十二条【绿地率计算管理】绿地率，为项目用地范围内各类绿地面积与规划建设用地面积的比值（%）。

（一）居住类建设工程绿地面积计算规则按照《城市居住区规划设计标准》（GB50180-2018）执行，其他类型的建设工程绿地面积计算也可参照执行。

（二）公共绿地、集中绿地应连片，宽度不应小于8米、用地面积不应少于400平方米，其中公共绿地应设置于建筑工程外围，向社会公众开放，不得封闭管理。

（三）绿地面积应退离建筑物墙脚不少于1.0米计算，其中集中绿地应退离宽度大于2.5米（含2.5米）的道路不少于1米、退离建筑物墙脚不少于1.5米计算绿地面积。

绿地内面积不超过该绿地面积20%的硬质铺地、游憩、体育活动场地，不超过该绿地面积30%的水体、景观喷泉，宽度小于2.5米的道路计入绿地面积。

（四）地下室、半地下室的屋顶绿地:地下室顶板（含覆土）标高不大于周边道路主要控制点平均标高1.5米的，按照100%折算绿地面积；大于周边道路平均标高1.5米，如覆土厚度不小于0.9米的按照80%折算绿地面积，覆土厚度小于0.9米的，按50%折算绿地面积。

（五）草坪砖停车位、草坪砖消防登高操作场地、平均覆土厚度大于0.6米且方便出入的裙房屋顶公用绿化或与室外地台高差不大于11米（含覆土）的低层屋顶公用绿化按30%折算绿地面积。

第四章 公共服务、市政设施配套

第十三条【一般管理原则】建设用地公共服务、市政设施配套应符合国土空间总体规划、相关专项规划和详细规划以及相关规范、标准。

第十四条【公服设施配建管理及细化】 居住、商住、住宅、商业建设用地公共服务设施配套要求和标准应符合国家、省、市相关文件规定（包括但不限于附录2）。在本技术规定施行期间，国家、省、市出台其它或修订相关管理规定的，应一并服从。

其中，按照《广东省住房和城乡建设厅 广东省民政厅关于规范新建住宅物业配建社区公共服务用房的通知》（粤建房〔2015〕122号）要求，对1000户以下的新建居住类建设工程社区公共服务用房配建标准的细化规定如下：100户（套）以下的社区按不少于200平方米（建筑面积，下同），100户至500户的社区按不少于300平方米，500户至1000户的社区按不少于500平方米。所有社区公共服务用房内需预留建筑面积不少于40平方米的基层党组织活动室。

第十五条 按相关规定要求须无偿移交政府的公建配套设施应设置于建设工程外围、公共道路边等便于居民出入的位置，并设有独立的对外出入口。

第十六条【市政设施配建管理】 建设用地内道路、供水、供电、排水、排污、通信、燃气、消防等市政基础设施应综合考虑、统一规划，与城市基础设施衔接良好，符合相关规范和标准。

第十七条【停车配建管理】 在建设项目规划设计方案、工程规划许可阶段，应考虑人防、消防等设施的预留条件，具体建设内容、形式在施工图阶段由相关部门审查确认。

第十八条【三同步规定】配建公共服务、市政设施应与建设用地工程项目同步设计、同步建设、同步竣工使用。对分期建设的建筑工程项目，其配建的公共服务设施建设时序应符合相关文件要求。

第十九条【其它】在建设项目规划建筑设计方案、工程规划许可阶段，应考虑人防、消防、充电、无障碍等设施的预留条件，具体建设内容、形式等在施工图阶段由相关主管部门审查确定。

第五章 建筑工程规划管理

第二十条【建筑工程用途管理】建筑工程使用功能应当符合建设用地不动产权证（国有土地使用权证）、建设用地规划许可证等合法有效证件确定的土地用途（用地性质），对使用功能的表述应当准确、规范、明确。

第二十一条【建设用地规划布局管理】建设用地总平面规划布局除满足相关技术规范要求外，还应符合以下要求：

（一）应考虑周边用地现状建设及规划情况，符合建筑日照、消防间距要求，公厕、垃圾收集屋（点）、变配电房应考虑邻避效应，合理设置。

（二）车行出入口应避免在城市主干道边设置，确因消防和用地条件限制必须在城市主干道边设置的除外。

（三）人流量较多的公共建筑如*、医院、车站、行政服务中心等，其主要人行出入口应规划设置一定面积的集散空间、公共交通临时停靠区域和临时停车区。

第二十二条【建筑间距管理】应综合考虑河源地区采光、日照、通风、消防、防灾、管线埋设、视觉卫生、道路通行和空间营造等要求，并结合建筑物使用性质、布局朝向、用地情况、毗邻建筑物使用性质等因素综合确定。各类建筑工程项目建筑间距要求如下：

（一）居住建筑建筑间距应当符合附录3：《建筑间距图示》的规定；居住建筑与非居住建筑相邻布置时，非居住建筑位于居住建筑南侧或东西侧，均按照居住建筑间距控制，非居住建筑位于居住建筑北侧，按本条第（三）款规定控制，但应考虑住宅的视觉卫生要求，适当加大间距。

（二）医院病房楼、休（疗）养院住宿楼、幼儿园、托儿所生活用房和*教学楼等民用建筑位于其他建筑北侧或东西侧的，建筑间距应当按照居住建筑间距标准的1.2倍控制，且应当符合下表的规定，并同时满足相应的日照标准。

表1：特殊建筑的间距规定

（三）非民用建筑及其他有特殊要求的民用非居住建筑之间的建筑间距应当符合消防、环保和工艺要求，并执行国家相关规范。

（四）城市、镇旧城区房屋建设原则上应满足消防、日照间距要求。确因用地条件限制不适用前款间距规定的，在基本满足消防和通行要求的前提下，可结合相邻用地规划建设情况合理确定。历史文化名城保护相关规划以及规定另有规定的除外。

第二十三条【建筑退让管理】建筑退让。

（一）沿建设用地边界和沿城市道路、公路、河道、铁路两侧以及电力线路的建筑物，建筑退让距离必须符合控制性详细规划以及消防、环保、河道管理、管线埋设、电力、通讯、抗震、交通安全等方面的相关规定。

（二）建成区范围内，临江河、城市主干道的建筑退缩，应综合考虑控制性详细规划、相邻已建建筑的退让距离、城市景观等因素。

（三）建筑退让用地红线距离（临城市道路一侧，应为退让道路中线距离）不少于确定的建筑间距的一半。如相邻用地已有建筑物或用地条件限制，根据建筑物使用性质、退让距离等情况应适当调整，必须满足日照、通风、消防、道路通行、管线埋设等建筑间距规定。

（四）道路交叉口“不准建筑区”控制要求详见下表（确因用地条件限制，可综合考虑周边用地退缩情况适当调整）：

表2：道路交叉口不准建筑区控制要求

（五）建筑物独立地下室（半地下室）外墙面退让用地红线或道路红线的距离，不小于地下建筑物深度(自室外地面至地下建筑物底板底部的距离)的0.7倍，确有困难的，在满足技术条件的前提下，退让距离不小于3米。

（六）永久性围墙、挡土墙、建筑基础、台阶、阳台、雨蓬、化粪池等构筑物及其它附属设施，不得超越建设用地红线。

第二十四条【建筑面宽管理】 建筑面宽。

（一）低层、多层、中高层建筑*连续面宽不得大于100米；高层建筑塔楼单体面宽不得大于80米，且沿街各建筑单体累加面宽不得大于对应用地红线面宽的2/3。

（二）东江、新丰江两岸临江规划的低层、多层、中高层建筑*连续面宽不得大于80米，高层建筑塔楼*连续面宽不得大于60米。

（三）医院、*、交通站场、图书馆、艺术馆、体育馆、歌剧院等城市公共建筑及工业、仓储等对建筑体量有特殊要求的建筑，大型商业、商务综合体裙楼部分不受上述两款约束。

第二十五条【居住类建设项目界面管理】居住区项目配套的商业服务业设施应集中设置，且沿城市道路边的商业服务业设施建筑界面总长度不应大于该用地沿城市道路界面长度的2/3。沿街商业门店建筑宜设置骑楼或雨棚。

居住类建设项目应避免在同一项目用地内形成高度悬殊的“高低配”。规划容积率不低于1.8的居住用地，居住建筑高度不应低于18米。

第二十六条【建筑风貌管理】 建筑风貌。建筑立面、体量、风格、色彩等应与周边建筑、生态、人文环境相协调，鼓励融入客家传统建筑元素或符号，传承和弘扬客家建筑文化。“三江六岸”地区作为展现我市文化特色和地方特色的代表性区域，区内建设项目宜采用客家建筑风格。

第二十七条【第五立面管理】建筑第五立面。鼓励采用屋顶绿化、坡屋顶等形式丰富建筑第五立面，用于装饰作用的屋顶构架、坡屋面的闷顶层等建筑面积不计入容积率。

高层住宅建筑屋顶宜进行收分处理，适当增加收分层次。外立面公建化处理的住宅建筑可采取其他方式优化第五立面设计。多层居住建筑屋顶宜采用坡屋顶形式，坡度比例应与外立面形式相协调。

第二十八条【地下空间竖向规划管理】地下室标高。地下室顶板（含覆土）标高原则上不大于周边城市道路主要控制点平均标高1.5米以上；确因地势高差较大的，应保证地下室应至少有一条边的顶板（含覆土）标高与城市道路持平，且地下室顶板（含覆土）标高不大于周边城市道路主要控制点平均标高1.5米的地下室的外轮廓边长不应小于地下室整体周长的一半。

第二十九条【对非住宅类项目设计规定】服务型公寓每套建筑面积不得大于60平方米。

第六章 附 则

第三十条 本规定实施前，已确定相关合法规划许可手续的建设工程，可按照原有规定执行。

第三十一条 本规定由河源市规划行政主管部门负责解释。

第三十二条 本规定自2021年 月 日起实施，视国家、省相关法律法规适时修订。

附录：1.河源市区建设工程容积率指标计算规则2.国家、省、市关于公共服务设施、市政设施配套相关文件、规定3.《建筑间距图示》附录1.河源市区建设工程容积率指标计算规则

*条 为进一步规范我市中心城区建设项目容积率指标计算管理工作，根据《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353-2013）等规定，结合本市实际，制定本规则。

第二条 本规则适用于源城区、江东新区、市高新区城市规划区内新建、改建、扩建的建筑类建设项目规划设计方案审查、建设工程规划许可、设计条件核实阶段等规划管理中的容积率指标计算，县区可参照执行。

房屋预售及房屋产权登记等非规划管理阶段的建筑面积测算，不适用本规则。

第三条 一般计算规则

根据《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353-2013）需计算建筑面积的，应按其建筑面积计入容积率，本规则作专门规定的，按本规则计算。

第四条 建筑层高基准值及折算倍数

建筑层高超过基准值的，按照每2.2米为一层、余数进一的方法，按其水平投影面积的倍数计算容积率建筑面积。折算倍数的计算具体详见本规则附则《河源市各类建筑层高与计算容积率建筑面积折算倍数关系表》。

第五条 超高建筑空间

建筑的门厅、大堂、中厅、采光厅、影视厅、展示厅、会议厅、宴会厅、多功能厅等公共部分，以及影剧院、图书馆、博物馆、展览馆、体育场馆、公共交通设施、仓储、工业厂房等对层高有特殊要求的建筑空间，其层高可按实际功能需要和设计规范要求合理设置，计容积率建筑面积按其水平投影面积计算。

第六条 建筑阳台

建筑阳台包括入户阳台（花园）、空中阳台（花园）、户内阳台（花园）等。按照下列规则计入容积率：

（一）主体结构内的阳台应按其结构底板水平投影面积计算全面积；主体结构外的阳台应至少有两个面向外部空间开敞，按其结构底板水平投影面积1/2计入容积率。

（二）住宅建筑套(户)内阳台水平投影总面积占套内建筑面积比例不宜大于20%；当大于20%时，无论阳台位于结构内、外，其超过20%的部分均按其水平投影面积计入容积率。

第七条 建筑凸（飘）窗、落地橱窗、空调室外机搁板、花池、设备平台、结构连板：

（一）凸（飘）窗、落地橱窗、空调室外机搁板出挑宽度超出0.6米的，应按其围护结构外围水平投影面积计入容积率。不计算建筑面积的凸（飘）窗向阳台上方凸出时，凸（飘）窗下方区域仍需计入阳台的建筑面积内。

（二）花池：池底高度与室内楼地面高差在0.45米及以上且外飘宽度不大于0.6米的，不计算容积率。池底高度在0.45米以下或外飘宽度大于0.6米的，按花池结构底板水平投影面积计入容积率。

（三）设备平台、结构连扳（宽度不大于1.5米）与室内楼地面高差不小于0.45米的，不计入容积率。与室内楼地面高差小于0.45米的设备平台、结构连扳视为阳台，按阳台计算规则计入容积率和阳台水平投影面积占比。

第八条 不计入容积率的建筑空间：

（一）位于建筑首层的架空公共开放空间、架空停车空间、架空公共通道，地面设置的公用变配电房、燃气调压站、消防控制室、消防水池、通信设备用房，绿化小品，地下室通往地面的独立疏散楼梯、独立通风井道，建成后无偿移交政府的公厕、垃圾转运（收集）房。

（二）结构转换层、建筑避难层中用作消防避难的空间。

（三）用作公共通道、公交站场、停车库、人防工程、市政公用设施用房以及公共设备用房等地下空间。

（四）既有房屋为改善人流疏散、垂直交通等而增设的消防楼梯、连廊、无障碍设施、电梯等配套服务设施。

（五）因老旧小区改造需要而增设的，或在建设用地土地资源与技术控制指标清单、用地规划设计条件（设计要点）和已批准（或审查同意）的建设工程设计方案、建设工程规划许可证确定的应配建的公建配套设施种类、规模以外设置的，且建成后无偿移交给政府部门的*、幼儿园、社区服务等公共服务设施。

（六）设置在建筑物顶部的、有围护结构的，且水平投影总面积不超过该建筑屋顶水平投影面积四分之一的楼梯间、水箱间、电梯机房、消防水池、人防报警间、风机房等公共设施用房，用于装饰作用的屋顶构架、坡屋面的闷顶层等。

附则：各类建筑层高与计算容积率建筑面积折算倍数关系表

备注：

1.H为建筑层高。

2.折算倍数N=（H-基准值）/2.2（余数进一取整）+1。

3.复式住宅客厅、起居室通高部分的折算倍数N=（H-基准值）/2.2（余数进一取整）+2。

4.大型商业指单一楼层建筑面积达到2000平方米及以上的集中商业用房。

5.场地地势高差较大的建设项目，为确保与城市道路标高衔接顺畅和沿街建筑立面的连贯性，沿街商业建筑首层层高可在5.1米基准值基础上顺应地势逐级适当放宽，但*不得大于5.9米。

附录2.国家、省、市关于公共服务设施、市政设施配套相关文件、规定

1.《城市居住区规划设计标准》（GB50180-2018）；

2.《广东省人民政府办公厅关于增加幼儿园中*位和优质教育资源供给的意见》（粤府办〔2017〕67号）；

3.《广东省加强住宅小区配套幼儿园建设和管理工作的指导意见》（粤教基〔2015〕21号）；

4.《广东省住房和城乡建设厅 广东省民政厅关于规范新建住宅物业配建社区公共服务用房的通知》（粤建房〔2015〕122号）；

5.《广东省物业管理条例》（2008年修正本）；

6.《广东省卫生计生委等11部门关于转发加快推进母婴设施建设指导意见的通知》（粤卫函〔2017〕787号）；

7.《河源市人民政府办公室关于印发河源市促进3岁以下婴幼儿照护服务发展实施方案的通知》（河府办〔2020〕35号）；

8.《河源市人民政府办公室关于印发河源市全民健身实施计划（2016-2020年）的通知》（河府办〔2016〕57号）；

9.《广东省养老服务条例》;

10.《广东省人民政府办公厅关于加快推进养老服务发展的若干措施》（粤府办〔2019〕23号）等。

11.《河源市中心城区建设用地停车位配建管理暂行办法》

附录3.建筑间距图示

说明：

（一）建筑物朝向按以下规定确定：1. 建筑平面的长边或者主要通风、采光面朝正南北方向或者由正南北方向偏东（或偏西）的角度在45°（含45°）以内的，为南北朝向。2 建筑平面的长边或者主要通风、采光面朝正东西方向或者由正东西方向偏南（或偏北）的角度在45°以内的，为东西朝向。

（二）建筑外挑阳台总长度超过本面建筑长度50%的（不含50%），建筑间距从外挑阳台垂直投影线算起；未超过50%的，按照建筑基底线算起（下同）。

来源：河源市自然资源局

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