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【河源房产网 河源吉屋房讯】买房签合同时,有时候会有买房补充协议,那么买房补充协议合法吗?买房合同补充协议有什么陷阱?快跟河源房产网小编一起看一下吧。
买房补充协议合法吗
补充协议对买卖双方是有效的,但不能约束中介方。另外,业主女儿签订的补充协议是否有效要看授权的范围,若业主授权女儿签订与买卖有关的一切法律文件,则补充协议有效。
买房补充协议有什么陷阱
1. 补充协议效力大于合同条款
补充协议原文:若本补充协议与本合同有关规定有抵触,则以本补充协议规定为准。
点评:有关法规规定,合同格式条款是指合同文本提供方为重复使用而预先拟定,并在订立合同时未与消费者协商的条款。对格式条款的理解发生争议的,应当按照通常理解予以解释;有两种以上解释的,应当作出不利于提供格式条款一方的解释;格式条款和非格式条款不一致的,应当采用非格式条款。
据此,就商品房买卖合同而言,其效力从大到小的顺序依次为:现场签约条款名列前茅;标准合同条款第2;开发商单方提供的补充协议、以及填充条款第三。
结论:补充协议所设格式化条款,效力大于 非格式条款(标准合同示范文本),违背了法律法规相关规定。
2.宣传广告不承担法律责任
补充协议原文:本合同与宣传资料、样板房的画片、数据、文字如有出入,以本合同内容为准。凡本合同未约定之事项,对双方无约束力。
点评:有关法规规定,房地产开发企业、房地产中介服务机构发布商品房销售宣传广告,必须真实、合法、科学、准确;其销售商品房时设置样板房的,应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致,未作说明的则视为实际交付的商品房应与样板房一致。
结论:补充协议将商品房销售发放的宣传资料、样板房画片等仅视为购买参考,其实质是不对这类宣传资料的真实性负责,不按宣传履约,也不承担违约责任。
3.购房总价成违约金基数
补充协议原文:任何一方在本合同签订后单方面终止合同,应承担终止合同违约金,比例为合同总价款的20%。
点评:有关法规解释规定,当事双方约定违约金,标准应以违约造成的实际损失计费,高比例30%。很明显,消费者单方面终止买房合同,开发商损失再怎么也不超过总房价,因为房产始终摆在那里。
结论:补充协议看似对买卖双方有利,实则是单方面加大了消费者违约责任。
4.限定买家商品房用途
补充协议原文:该商品房仅为住宅用途。
点评:有关法规规定,财产权是指人依法对自己的财产享有占有、使用、*和处置的权利。业主享有房屋的权,享有对该房屋占有、使用、*和处置的权利。换言之,只要业主对房屋处置不违法,他人就无权干涉。
结论:补充协议剥夺了消费者应享有的权利。
5.“填充条款”也须小心
除补充协议外,商品房买卖合同正式文本中的填充条款,消费者也须提防。
据介绍,市商品房交易目前统一使用由市国土房管局印制、市工商局监制的标准合同。该合同中,有部分空格供买卖双方签约时现场商定。而不少开发商却先行拟定条款填充其中,“掠夺”购房人合法权利。
具体操作手法是,标准合同原有多个选项,供消费者选择,但开发商却事先选择其中一个为自己减轻或免责的选项。如消费者接房的装饰条件,开发商交房达不到此要求,有几种解决方式:开发商双倍赔尝消费者装饰价差;开发商无条件返工,达到消费者要求等。有“精明”开发商不与消费者协商,先行在合同中填充了第2个选项。
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