2021年度广东房地产市场分析报告

来源：吉屋网发布时间：2022-02-08 14:57:27

2021年上半年，房地产市场总体延续强劲表现。随着调控政策的深入实施，下半年房地产市场高位下探。但全年销售面积仍接近2016-2020年高峰期的平均水平，明显高于2015年及之前年份水平，房地产市场的基本面没有变，住房需求总体依然旺盛。建议企业切实提高政治站位，贯彻落实相关调控政策，不断增强遵纪守法、诚信自律意识，共促市场稳定；聚焦生态文明、乡村振兴、城市更新等时代主题，积极转变发展模式，大力发展装配式建筑和绿色建筑，引领绿色生产方式和生活方式；注重传统文化赓续传承，赋予产品强大的精神内核，用心用情用功开发建设每一个项目，满足人民群众日益增长的对美好生活的需求。

一市场概况销售量高位下探

2021年全省商品房销售面积1.40亿平方米，销售额2.23万亿元，同比分别下降6.0%和1.1%，比2019年增长1.2%和13.0%，两年平均增长0.6%和6.3%。其中，商品住宅销售面积1.18亿平方米，销售额1.95万亿元，同比下降8.5%和1.9%，两年平均下降0.2%和增长7.8%；销售均价16453元/平方米，全年走势稳中趋降。数据显示，上半年商品房销售市场仍延续上年下半年的强劲表现，销售面积总体处于历年高位水平；下半年高位下探，自8月起各月销售面积均为过去六年同期*水平，市场呈现前高后低走势。

基本面总体没变

虽然2021年下半年商品房销售量相对上半年明显回落，但全年销售面积仍接近2016-2020年高峰期的平均水平，明显高于2015年及之前年份水平，住房需求总体依然旺盛。从2021年度全省各市商品住宅销售面积比2019年同期的两年平均增速看，汕尾、汕头、广州3市分别增长28.9%、17.3%和11.3%，反映其住房有效需求仍在持续释放；清远、河源、云浮、中山4市分别下降11.2%、9.8%、9.4%和8.2%，降幅相对较大；其他14个城市在±5%之间，总体较为平稳。与年初相比，揭阳等10个城市全年的两年平均增速回落幅度超过全省总体水平，一定程度上反映其住房市场受政策影响程度相对较大。

从2021年各市商品住宅与2016-2020年的平均销售面积相比情况看，汕尾增幅高达102.3%，意味着其住房需求旺盛，这与深汕特别合作区的大力发展有关；广州、深圳、肇庆、湛江、珠海、茂名、汕头、揭阳、潮州等9市增幅超过两位数，江门增长6.8%，意味着其住房需求仍较旺盛。清远、中山降幅超过20%，东莞、云浮降幅超过10%，其他6市也有不同幅度下降，一定程度上反映其住房需求有所减弱。数据综合反映，以广州、深圳两个全国中心城市为核心的都市圈，以及湛江、汕头两个省域副中心城市为核心的城市群，其住房市场需求持续旺盛，市场韧性更强

融资端仍待改善

2021年全省房地产开发到位资金2.82万亿元，同比增长6.9%，同比增速呈逐月回落态势。其中，国内贷款4377.99亿元，同比下降8.8%，自8月起连续5个月负增长，且降幅逐月扩大；自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款分别为9183.75亿元、9589.35亿元和4231.62亿元，同比分别增长9.7%、13.0%和7.4%，总体增速均呈逐月回落。

从2021年资金来源结构看，国内贷款占15.5%，同比下降2.7个百分点，为2017年以来年同期*水平，其中第四季度各月占比均不足12%；自筹资金占32.6%，为近年同期*，其中6月起占比均超过近年平均水平；定金及预收款占34.1%，个人按揭贷款占15.0%，合计占49.1%，与往年同期水平大体相当。数据反映，房企的现金流仍较紧张，整体资金状况有待改善。

投资新开工放缓

从投资情况看，2021年全省完成房地产投资17465.85亿元，同比增长0.9%。从两年平均增速看，由年初的增长7.5%缓慢回落至全年的增长5.0%，总体呈稳中趋降走势。从施工建设情况看，截至12月末，全省商品房施工9.42亿平方米，同比增长2.8%。其中，新开工面积1.16亿平方米，同比下降12.6%。由此反映，房地产业作为资金密集型产业，要稳住房地产投资，关键还要解决房地产企业资金紧张的问题。

二总结与展望

2021年上半年，房地产市场总体延续强劲表现。随着房地产企业“三线四档”融资新规和商业银行房地产贷款集中度管理制度的深入实施，以及各地严查消费贷、经营贷等信贷资金违规流入房地产市场，叠加深圳、广州等热点城市实行“供地两集中”及二手房交易指导价，广州、深圳、东莞、惠州等地被住建部约谈后加强调控等政策效应，下半年房地产市场全面转弱。自2021年9月以来，决策层多次表态，要维护房地产市场的平稳健康发展，维护住房消费者合法权益；加强预期引导，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展；保障刚性住房需求，满足合理的改善性住房需求。近期房地产销售、购地、融资等行为已逐步回归常态，市场预期稳步改善。房地产业是我国的重要行业、支柱行业，当前房地产市场的基本面没有变，住房需求依然旺盛，但住房问题已由总量短缺转向结构性不平衡和住房资源分配不均，房地产金融审慎管理制度也深刻改变了过去的“高负债、高杠杆、高周转”的房地产开发经营模式，必须加快探索新的发展模式，从注重规模速度转为更加重视质量效益，从大规模增量建设转为存量提质改造和增量结构调整并重。

展望2022年，全球疫情仍在持续演变，外部环境更趋复杂严峻和不确定，国内经济发展面临需求收缩、供给冲击、预期转弱三重压力。在经济下行压力加大的背景下，促进房地产业良性循环和健康发展更显重要。从政策环境看，中央持续推进房地产金融环境改善,房地产企业“三线四档”融资管理制度和商业银行房地产贷款集中度管理制度将进一步完善，在严防资金违规流入房地产市场的前提下，购房者的合理住房需求及房企的正常融资需求有望得到到更好地满足，包含国内贷款及个人按揭贷款等在内的房企资金来源将得到改善。与此同时，各级政府将牢牢坚持“房住不炒”的定位，加强预期引导，探索新的发展模式，坚持租购并举，大力加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，促进住房消费健康发展。

综上分析，建议房地产企业切实提高政治站位，贯彻落实相关调控政策，不断增强遵纪守法、诚信自律意识，合理控制金融杠杆，积极销售回款，确保现金流安全，共同促进稳地价、稳房价、稳预期；聚焦生态文明、乡村振兴、城市更新等时代主题，积极转变发展模式，大力发展装配式建筑和绿色建筑，引领绿色生产方式和生活方式；注重传统文化赓续传承，赋予产品强大的精神内核，用心用情用功开发建设每一个项目，满足人民群众日益增长的对美好生活的需求。

2021年度广东房地产市场分析报告

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