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土地增值税的征税范围
征税范围的一般规定（三把标尺）
标准之一：土地增值税只对转让国有土地使用权的行为课税
标准之二：土地使用权、地上建筑物及其附着物是否发生产权转让
标准之三：转让房地产是否取得收入（货币、实物及其他收入）
标准之一：只对转让国有土地使用权
具体又体现以下三点：（如下图）
１．国有土地使用权征税；集体土地使用权不得买卖。
２．土地出让，一级市场，不征税。
３．土地转让，土地二级市场，征税。
标准之二：产权必须发生转移
土地增值税的征税范围不包括未转让土地使用权、房产产权的行为。
标准之三：强调房产转移要“有偿”
转让房地产是否取得收入（货币、实物及其他收入）。
基本征税范围
（１）转让国有土地使用权，不包括国有土地使用权出让所取得的收入；
（２）地上建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让；
（３）存量房地产的买卖。
（三）土地增值税的具体征税范围（哪些征；哪些不征；哪些免征）
【解释】不予征税的房屋继承和赠与：
土地增值税的征税范围不包括房地产的权属虽转让，但未取得收入的行为。
（１）房地产的继承。
（２）房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的行为。
（３）房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的行为。
土地增值税的征收管理
１．纳税清算
（１）应当清算：
①房地产开发项目全部竣工、完成销售的；
②整体转让未竣工决算房地产开发项目的；
③直接转让土地使用权的。
（２）可以要求清算：
①已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在“８５％”以上，或该比例虽未超过８５％，但剩余的可售建筑面积已经“出租或自用”的；
②取得销售（预售）许可证满“三年”仍未销售完毕的；
③纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。
２．土地增值税的核定征收
房地产开发企业有下列情形之一的，税务机关可以参照与其开发规模和收入水平相近的当地企业的土地增值税税负情况，按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税：
（１）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；
（２）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；
（３）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或者扣除项目金额的；
（４）符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；
（５）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。
土地增值税应纳税额的计算
应纳税额＝增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数
例如：增值额超过扣除项目金额５０％，未超过１００％
土地增值税税额＝增值额×４０％－扣除项目金额×５％
计算时注意分步骤列式计算：
名列前茅步，确定应税收入；
第2步，确定扣除项目；
第三步，计算土地增值额；
第四步，计算增值额占扣除项目金额的百分比，确定适用税率和速算扣除系数；
第五步，计算应纳税额。
【解释】纳税人有下列情形之一的，则按照房地产评估价格计算征收土地增值税：
１．隐瞒、虚报房地产成交价格的；
２．提供扣除项目金额不实的；
３．转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。
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