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【河源吉屋房产资讯】楼市的一举一动都会牵动人心，央行房贷利率新政虽未落地实施，但不少地区关于房贷利率上调的消息却不绝于耳。中新经纬客户端注意到，近期杭州、苏州、温州、南昌、郑州等地上调房贷利率。与此同时，８月底又传出消息，多家银行近期收到窗口指导，收紧房地产开发贷额度。
数据显示，今年前８月，全国房地产调控政策高达３６７次，累计次数刷新了房地产调控记录。步入９月，传统的楼市“金九银十”会如期而至吗？随着ＬＰＲ改革加速，个人住房房贷利率将有重大变化，下半年房价走势如何？个人房贷利率会不会下降？相信这些问题都是大家十分关心的。
多地房贷利率上调
进入下半年，房贷利率进入反弹阶段，尽管一线城市表现相对平静，但二线城市的多个热门地区房贷利率却呈现上涨，有的地区首套房利率甚至上浮２５％。其中，苏州、杭州、长沙调整频率加快，近期已不止一次上调房贷利率，且部分银行额度紧张，甚至暂停受理房贷业务。
目前，北京地区的个人住房贷款利率暂没有变化，阜外大街建行营业点的一位工作人员告诉中新经纬客户端，建行仍执行首套房房贷利率上浮１０％，二套房贷利率上浮２０％。“央行刚刚宣布利率市场化，在这期间（个人房贷利率）是肯定不会调整的。之后是不是上调还不好说。”
记者对近期调整个人房贷利率的地区进行了一番梳理：
杭州：多家银行首套房房贷利率在原来上浮５％到８％的基础上，进一步上调到上浮１０％的水平；二套房则上浮到１５％。国家统计局数据显示，７月份杭州新房价环比上涨０．５％，二手房价环比上涨０．１％，涨幅双双回落。
苏州：融３６０监测的１７家银行分（支）行房贷利率中，９家银行首套执行基准上浮２５％；二套房主流贷款利率水平为基准上浮３０％。
温州：据报道，国有大行及部分股份行执行首套房贷款利率基准上浮１０％，即５．３９％；二套房上浮基准１５％，即５．６３５％。该房贷利率水平虽然不是三年来*，但已是该时间段内的高点。甚至也有银行开始暂停房贷业务。
南昌：首套房贷利率普遍上浮２０％，至５．８８％；二套房贷利率普遍上浮２５％至３０％。据报道，以１００万元２０年等额本息贷款为例，基准利率４．９％的总还款额约为１５７万元；利率上浮１５％至５．６３５％，总还款额约１６６．９万元；利率上浮２０％至５．８８％，总还款额约１７０．２万元；利率上浮３０％至６．３７％，总还款额１７７．１万元。
郑州：据报道，首套房贷利率多数银行按照基准利率４．９％，调整到上浮２０％；二手房按基准利率上浮１５％至２０％不等。这是经历了约半年连续下调后，郑州房贷利率近期出现的回弹。
值得一提的是，虽然央行商业贷款新规尚未落地执行，但有地区的房地产中介已经开始躁动，甚至不断鼓吹房贷基准利率即将上浮。譬如，近日有消息传出“１０月８日起，宁波房贷基准利率５．５再上浮２０％，*终将达到６．６。”但*终被证实是假消息。
ＬＰＲ新规之下，利率将有大变化
８月２５日，央行发布公告，自１０月８日起，新发放商业性个人住房贷款利率以*近一个月相应期限的贷款市场 报价利率（ＬＰＲ）为定价基准加点形成。首套房贷利率不得低于相应期限ＬＰＲ报价，二套房不得低于相应期限ＬＰＲ报价加６０个基点。
以前个人房贷利率是根据央行公布的贷款基准利率来上下浮动的，即为政策利率。而今后的个人房贷利率要参考市场利率。
由于ＬＰＲ每个月都可能会变，具体公布时间是每月２０日９点３０分，分１年期、５年期以上两个品种，而房贷大多数都是５年期以上的。以８月２０日*新公布的５年期以上ＬＰＲ来计，首套房贷利率不低于４．８５％；二套房贷利率不低于５．４５％。
值得注意的是，这是全国统一的*要求，央行表示，人民银行省一级分支机构应按照“因城施策”原则，指导各省级市场利率定价自律机制，在国家统一的信贷政策基础上，根据当地房地产市场形势变化，确定辖区内首套和二套商业性个人住房贷款利率加点下限。也就是说，央行各地分支行会结合各地情况，规定加点下限。
此外，公积金个人住房贷款利率政策暂不调整。目前，５年以上公积金贷款利率是３．２５％，５年及以下公积金贷款利率为２．７５％，全国都一样。易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，公积金政策暂不调整，是当前公积金政策便民和务实精神的体现。既能保障刚需购房成本不上涨，同时也能保持贷款利率水平稳定。
利率会降吗？对购房影响多大？
对于买房者来说，银行上浮房贷利率意味买房成本上升，买房之后每个月要承担的月供变多，还款压力也会随之增大。房贷利率与房价呈现反比，利率越高，导致人们购房欲望降低，进一步拉低房价。
短期来看，银行房贷利率上浮，房价会出现上涨乏力的情况，这对于抑制房地的过度投资是有好处的。长期来看，如果银行房贷利率一直保持上浮的状态，未来的房价也可以保持稳定或者是下跌，对刚需形成利好。全面地来看，影响房价走势的因素还有很多，人口迁徙、当地的楼市政策、货币的贬值等都会影响到房价的走势。
很多人关心，个人房贷利率会普遍上调吗？业内人士认为，在“房住不炒”的调控背景下，房地产调控不会放松，房地产政策“因城施策”，通过辖区内首套和二套商业性个人住房贷款利率加点，短期内大部分城市的房贷利率不会下降。
国家金融与发展实验室特聘研究员、中国人民大学重阳金融研究院副院长董希淼认为，未来一段时间，个人住房贷款利率有上行的可能性，但幅度不会太大。不同银行对个人住房贷款业务定位不一样，在不同区域的信贷资源投入也相差较大，因此在房贷利率会有明显的分化，而大型商业银行房贷利率调整预计相对温和。
个人房贷政策或收紧
上半年，我国房地产市场迎来“小阳春”，部分地区房价上涨较快，在政治局会议重申“房住不炒”，首提“不将房地产作为短期刺激经济的手段”后，高热的房地产市场迅速降温。
针对未来涉房贷款的监管方向，董希淼认为，从房地产金融的角度看，未来调控可能从三个方面实施：一是收紧银行信贷资金进入房地产市场，比如提高房地产开放贷款的条件，减少贷款额度；二是收紧资金借助信托等渠道进入房地产项目，比如对房地产信托进行“窗口指导”；三是收紧个人住房贷款条件、额度，提高贷款利率，并严控个人消费贷款、信用卡资金违规流入房地产市场。此外，还可能从严掌握房地产企业发行企业债券。
严跃进告诉中新经纬客户端，当前房地产政策以从紧为导向，贷款方面的规模控制依然会很强，而对于一些涉足房地产的业务，或者说有可能涉足房地产的业务，相关贷款也会有较强的审查。*典型的就是后续类似信用卡刷卡、消费贷发放等，是不能和房地产的业务有关联的，否则会被认为是贷款风险较高的现象。
董希淼认为，应继续实施差别化住房信贷政策，综合运用多种手段，量价并举，长短结合，既调控总量又调整价格，既满足刚性需求又抑制投资投机。既着眼当下又引导预期，将“房住不炒”的定位落到实处。
监管严查涉房贷
８月２９日，据报道，多家银行近期收到窗口指导，要求自即日起收紧房地产开发贷额度，原则上开发贷规模控制在２０１９年３月底时的水平。这意味着，房地产开发贷余额将从今年二季度末的１１．０４万亿元减少至一季度末的１０．８５万亿元规模。
此外，建行副行长纪志宏在２０１９年中期业绩发布会上也称，要进一步加强房地产开发贷准入标准，确保房地产开发贷合规发展，加强资金用途方面的监管。
事实上，今年以来，监管层针对房地产信贷融资的政策持续收紧，从银行、信托、债券等多方面出手，严控资金违规流入房地产。分析人士认为，涉房贷款未来仍将会是监管重点。
５月１７日，银保监会发布“２３号文”，针对商业银行领域的房地产融资乱象整治作了详细要求，其中包括：个人综合消费贷款、经营性贷款、信用卡透支等资金挪用于购房；资金通过影子银行渠道违规流入房地产市场等。
近日，银保监会公布对部分地方中 小银行机构现场检查情况的通报，通报指出，一些地方中小银行违规为“四证”不齐房地产项目提供融资，有的机构向未取得房地产开发资质的置业公司发放贷款，用于支付拆迁补偿款；此外，违规向资本金不足的房地产项目发放贷款。银保监会要求，各相关监管机构要采取针对性的审慎监管措施，并依法进行行政处罚。
随着“强监管”发力，多家商业银行因消费贷款、涉农贷款等违规“输血”房地产而受罚，牵涉面甚广。据统计，截至７月末，银保监会、各地银保监局及分局２０１９年已开出近１５００张罚单，涉及全国共３１２家银行，总罚没金额超过４．３亿元。其中涉及“房地产企业”、“房款”的案由多达１１５份，涉及银行５０家，国有大行、股份行、城农商行和农信社均在内，累计罚款４７２９万元。
央行同时加码，拧紧了房地产贷款的水龙头。央行二季度货币政策执行报告显示，房地产贷款增速继续回落。截至６月末，全国主要金融机构（含外资）房地产贷款余额为４１．９万亿元，同比增长１７．１％，增速较３月末下降１．６个百分点。
调控再创纪录 房价会跌吗？
来自中原地产研究中心的统计数据显示，２０１９年１－８月，全国房地产调控政策高达３６７次，相比２０１８年１－８月份的３１５次上涨了１７％。累计次数刷新了房地产调控记录。
中原地产首席分析师张大伟分析认为，预计２０１９年下半年，全国楼市将依然是双向调控，房价平稳的城市不排除出现宽松政策，但只要上涨明显，房地产调控肯定会加码。另外，从信贷利率角度看，也不排除针对房地产的利率再次提高。
在严跃进看来，下半年房价会小幅降温，即各类降价促销下，会有所下跌。但是类似跌幅不会太大。而随着后续房企销售业绩的实现，预计降价幅度会不断减少，进而重新出现上涨。
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