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【河源吉屋房产资讯】房价上涨的时候，换房族应更加谨慎，对于仅有一套住房的朋友们来说，先买房还是先卖房是个不小的难题。
在北上广深这样的限购城市换房更是艰难，是那些只能购买一套房的非本地*人群。换房就意味着必须先卖房，接着租房，然后找房，结果还不一定能买上。
这不，北京的一位外地哥们儿换房一不小心换成了北漂，从自住房换成了租房。虽说这种事不多见，但换房的风险却实实在在。一般来说，换房有两种方式，先卖房后买房和先买房后卖房。
换房原因：
１、 为了孩子能上个好；
２、 现有房子太小，住不下；
３、 周边环境和房子本身问题；
４、 为了脸面；
５、 有钱任性；
６、 为了和父母近点儿。
明确了换房需求，接下来就是卖房再买房了。换房族可以选择新房或二手房，两者各有千秋。
新房：
优势：税费相对简单，只有契税和公共维修基金两项大额支出。房源全新，价格较二手房更低。
劣势：新房通常位置更偏，配套不完善，交房周期较长，等候成本较高。
二手房：
优势：房源大多位于商圈较为成熟地段，配套完善。
劣势：二手房税费较新房更高，公共维修基金虽不用交，但契税、中介佣金、卖方转嫁的营业税、个税等更高。如果是非普通住宅，税费成本通常高达房价的１０％。
完整的换房流程通常是这样的：卖房→审核买房资质（限购人群）→寻找新房源→签约→入住。
但实际上，并不是人人都能很顺畅的把这个流程走完。
原因可能是：
１、 政策变动，买房资格审核出现问题，卖房后，无法在目标区域买房，比如北京的通州区就实施了单独限购政策。
２、 卖家或爽约。这对换房族的风险大。
虽然先卖风险更大，但先卖的成本更低，因为卖完后又可以按首套房成本来买房。我们来算一笔账。Ａ君在上海有一套７０平米的两居室，打算换一套１２０平米。按４５８５１元／平米计算，Ａ那套７０平米两居室市价约为３２０万元，同地段置换１２０平米约需５５０万元。
换房成本比较：房贷支出
先卖房后买房：
已卖房总房款全部算作*，剩余２３０万元选择２０年商贷，利率按首套房８５折计算，月供为１４１４４．４４元 本息支出总额为１４１４４．４４×２４０（期）≈３４０万元
其中利息总额为１０９万元。
先买房后买房：
已卖房总房款全部算作*，剩余２３０万元选择２０年商贷，利率按基准利率计算：月供为１５０５２．２１元 本息支出总额为１５０５２．２１×２４０（期）＝３６０万元
其中利息总额为１３１万元。
契税支出：
先卖房：执行首套房契税税率１．５％，契税额：５５０×１．５％＝８．２５万。
先买房：执行二套房契税税率３％，契税额：５５０×３％＝１６．５万。
由此可算出，由于贷款利率和契税的差别，先卖房比先买房贷款支出少近２０万元，契税则少交８．２５万，总买房成本比先买房要少２８．２５万元。
需要注意的是，合理安排过渡时期的住房也很重要，因为完美房源并不那么容易寻找，要给自己留好退路。
对于已有一套房源的工薪阶层来说，先卖房后买房是更可行的选择。虽然面临了房价上涨的风险，但如果没先卖掉手中的房源，是没有底气去买新房子的。而且手中握有现金，能更快地完成购房，减少房价波动带来的影响。在房地产不大稳定的今天，控制债务，减少不确定性是重要的。
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