公寓不限购？公寓值不值得*？

来源：吉屋网发布时间：2018-03-16 09:08:15

【河源房产网河源房讯河源房价】房地产市场上有一种怪物存在，它要按商业水电收费，基本上不通天然气，许多连排烟管道都没有。听起来，看它不像用来居住的，但它却偏偏用来居住。

这就是商业性质的公寓或ＬＯＦＴ。它们的土地性质实际上是商业或办公，产权证上赫赫写着的亦是商业或者商办。

有很多人想不通，既然市场那么需要住宅，那为什么不在规划和卖地的时候，就索性把这些房子批为住宅呢？这不仅符合市场需求，国家出让土地也能多赚一些钱。

这件事说起来比较复杂，每个城市都会制定自己的城市远期规划、近期规划。制定一个片区的规划，会与城市整体的发展定位和片区的发展定位有关，有多少住宅，配建多少商业，某一片区适合成为ＣＢＤ，应该配建更多的商业和办公。

实际上，住宅比商办更值钱，也不是天生如此的，在１０年前，许多城市的写字楼都比住宅更值钱，商铺就不用说了。

从城市的综合发展来说，住宅只是一次性*，而商办可以吸引商家，吸引企业，给城市长期的活力和*。　只能说*近几年的行情，住宅价值和需求一路扶摇直上，显得有些商办的规划不是那么明智。

但是，我们并不能由此得出规划失误的结论，因为随着时间和政策的变化，也许某*你会发现商办的价值和需求又远超住宅。住宅这几年为什么价值反超商办，并且把商办甩得看不见尾灯？

其*根本的原因是在于购买住宅可以入户，而商办不能。而在城市化进程如火如荼的*，大家都急着上车，想拥有城市户口，以便享受户口捆绑的教育、医社保、养老等资源。　因为不能*，这些公寓或ＬＯＦＴ，就像后妈生的一样，只能卖同等位置的住宅一半左右的价格。

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有的ＬＯＦＴ层高４．９米以上，可以隔成两层，还卖不到周边住宅的价格。　除了不能*之外，公寓和ＬＯＦＴ还落下一身毛病：因为是商办性质，土地使用期限只有４０年或５０年；买卖的时候*必须是５０％以上，而且按照商业贷款的利率；使用的是商业的水电费，比民用水电贵出一大截；户型一般很少或没有阳台，一般都是通廊式的，采光通风较差。当然，这些毛病都是针对你作为居住使用才产生的，你原本就是商办的定位，你偏要用来住，我本是男儿身，又不是女娇娥，当然会有诸多不便。然而，*近几个一二线城市，如北京、成都，公寓或者ＬＯＦＴ开始有点火起来了。　主要原因，当然是住宅限购。

许多被限购，又想在一二线大城市定居或者*的人，只好购买和*这些没有限购的商办性质的公寓和ＬＯＦＴ。　其实，公寓或者ＬＯＦＴ虽然落下一身毛病，但也有它的长处。除了不限购之外，它们通常所处的地理位置和交通条件都不错，不然土地规划的时候也不会把它们规划为商办。　所以，它们如果用于出租，租金还是不错的。

对于租客来说，住宅性质还是商办性质，他们并不关心。在同等位置上，假如公寓或ＬＯＦＴ的实际面积单价是住宅的一半，但同等面积的租金差不多的情况下，从租金*来说是住宅的两倍。

可是，这些毛病和长处由来已久，限购也隔几年就来一次，为什么*近几个月公寓和ＬＯＦＴ有点火了呢？这里面还有一个新的推手，叫行内做“资方”。　所谓的“资方”，就是*方，他可能以一个公司的形式或者或者多人合伙的形式出现，说白了就是“*团”。

因为住宅太火，处于限购、限价和摇号买房的程度，这些*团根本就无从插手，于是这些不限购的公寓、ｌｏｆｔ就成了它们眼中的香饽饽。他们通常的做法是以较低的价格，一次性和开发商拿下几层或者所有的公寓和ＬＯＦＴ，然后再组织销售团队进行销售，赚取差价。

这里面又有一个疑问，为什么开发商不自己涨价来卖，而愿意一次性以较低的价格出售给“资方”呢？因为公寓或者ＬＯＦＴ一直以来不温不火，公寓和ＬＯＦＴ的开发商卖得伤心，许多资金上也有缺口，能一次性卖给别人省心省事。而“资方”在营销手段和营销渠道上，也比一般的开发商强，所以他们可以做这门子生意。

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一旦市场上大量的公寓和ＬＯＦＴ都被“资方”握在手上时，他们也是要赚钱的，所以价格不涨也难。而后，资方铺天盖地的渠道营销，也会让你感受到公寓和ＬＯＦＴ的涨价和火爆。　那么，公寓和ＬＯＦＴ究竟买不买得呢？

有些推销公寓、ｌｏｆｔ的置业顾问会从租金*的角度来阐述它们的价值。诚然，前面已述，购买公寓、ｌｏｆｔ的租金*确实是住宅的两倍，但是，一个４％，一个２％，还是不是半斤八两，五十步笑百步。当然，这作为一种说辞是很不错的。事实上，我们*房地产，从来都不是看中物业的租金，而是价格的上涨。

住宅价格之所以能一路上涨，是因为可以*，这才是住宅价值远高于公寓的的命门。至于说住宅的户型设计更适合居住，住宅通气，住宅是民用水电，住宅的小区环境更好，这些都是次要因素。

我们来一个简单的假设，如果公寓和ＬＯＦＴ也可以*，那么，尽管它们一身毛病，那么它们的价格可以马上飙升，一般层高的可以达到住宅８０％以上的售价，４．９米层高可以隔两层的ＬＯＦＴ，售价则一定会超过住宅。

真正让公寓价值可以飙升的点在于：户籍制度的放开。　户籍制度的放开可以分为两点来看。一点是，购买住宅也不能*了。购买住宅可以*，这也不是天生就可以的，早在十几年前，为了促进房地产的发展，才出台了购房入户的政策。假如这样，虽然住宅和公寓的价差会缩小，但是住宅和公寓的价格都会下跌，这是两败俱伤。

另一点是，入户的方式变得更加广泛，购房入户不再是少有途径。实际上这一点有在不断放松，比如许多城市都推出了人才*。可是，人才*一般要求本科以上的应届生，这是很大一部分人享受不到的，这个途径还不够广泛。

那么，现在国家正在推出的租售同权，也就是说不论你是什么学历，什么年纪，只要你租赁住房到了一定年限，也可以享受教育、医社保、养老等福利。可是，即便可以享受教育、医社保、养老等福利，还不能完全等同于有户口。

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尽管你可能不屑于承认户口在心理和面子上的用处，但在教育和医社保之外，户口仍然还有许多用途，比如从*房产来说，有户口的可以多一张房票，而你没有。

比如从以后征房产税来说，本地户口的免征面积或套数也会优于你。再比如有户口的，他的子女自然就承继了本市户口，而你的所有不便及故事可能在你后代身上再发生一次。　所以，租售同权能不能发展到租赁住房到一定年限就可以转户口，是一个重要的看点。

如果仅仅是可以享受同等福利，那么作用有限。如果可以转户口，那么公寓和ＬＯＦＴ就可以和住宅差不多的价格了。因为户口可以轻易取得，只要你有能力或者有愿望在这个城市生活，你就可以获得这个城市的户口，要的只是一个栖身之所，那么住宅还是公寓或ＬＯＦＴ，就没有多大差别了。

然而，虽然放开户籍是大势所趋，但主要放开的是三四五线城市和建制镇，一二线城市放开户籍在短时间内不太现实。就先别说放开户籍了，什么时候放开限购都还是问题。　所以，对于公寓的价值，我的看法是：短期内，也就是５－１０年内因为户籍问题，还是会与住宅保持相当的价差和涨幅。

但是，从远期看，也就是１０年以后看，户籍问题因为租售同权等会在一二线城市也逐步放开，甚至直接取消户籍制度也不是不可能。在这样的情况下，公寓、ＬＯＦＴ可以和住宅有一样的价值。那么，它现在仅仅是住宅价格的一半，当然是具有*价值的。

可是，咱们有几个是长线*者，耐得住寂寞呢？　此外，有一个风险必须提示，因为公寓、ＬＯＦＴ　的土地性质是商业或者商办，实际上它用于居住是不符合规划的，这是公寓、ＬＯＦＴ所带的原罪。

去年北京就一度曾传出不准公寓、ｌｏｆｔ用于居住，要断水断电。虽然较后没有这样执行，但谁又敢担保以后不会再来一次呢？不过，话又说回来，*早的时候，商办的定位和价格，是要比住宅高那么一个档次的，因为它可以注册公司，可以用于经营，在户籍制度放开后，或许商办性质的房子，又比住宅更加高大上了呢？　总的一个看法，从*角度，短期还是买住宅，长线持有可以买公寓。

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