广东商品房销售再创新高，河源销售面积占全省3.4%

来源：吉屋网发布时间：2018-01-31 11:25:17

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　　广东省房地产行业协会报告分析称，2017年广东房地产市场需求持续旺盛，全省商品房销售面积达1.60亿平方米，销售金额1.88万亿元，均创下历史新高;全省商品住宅销售均价11416元/平方米，同比上涨4.4%，总体运行态势较为平稳。

　　在“分类调控、因城施策”的调控政策下，珠三角地区的商品住宅市场总体不如粤东西北活跃，但仍是全省市场的核心地区。过去三年，广东商品住宅当年销售面积均高于上年新开工面积，呈现供不应求局面，当前市场库存处于近年低位，且后市潜在供应不足，市场供求关系仍然紧张，核心地区和城市面临补充库存的压力。在国家强调“完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制，保持房地产市场调控政策连续性和稳定性，分清*和地方事权，实行差别化调控”的调控基调下，市场仍将延续分化发展，调控政策的松紧将成为影响市场走势的关键因素。

　　【市场运行情况】

　　1.需求旺盛销量再创新高，分类调控主导市场分化

　　2017年，广东商品房销售量价再创历史新高，销售面积和销售金额分别达1.60亿平方米和1.88万亿元，同比分别增长9.2%和15.9%;销售均价11776元/平方米，同比增长6.1%。

　　图1： 2011年以来广东商品房销售情况

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　　按用途分，全省商品住宅销售面积1.35亿平方米，同比增长3.8%;销售金额1.54万亿元，同比增长8.4%，分别较前三季度上升0.3个和1.8个百分点;销售均价11416元/平方米，同比增长4.4%。非商品住宅销售2436.30万平方米，同比增长53.3%，较前三季度下降1.1个百分点;销售金额3354.87亿元，同比增长69.9%，较前三季度上升0.2个百分点。数据显示，受调控政策的影响，商品住宅销售量、价的增速均明显低于非住宅商品房增速。

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　　从市场走势看，2017年各月商品房销售面积均超过1000万平方米，总体上延续着2016年的畅旺态势;销售均价基本维持在11000～12000元/平方米之间，同比有一定涨幅，但总体保持平稳运行。

　　图2： 2016年以来广东商品房各月销售面积、销售均价情况

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　　在“分类调控、因城施策”的调控政策之下，商品住宅市场继续分化，销售面积方面，佛山、惠州、广州三市位居全省前三位;但同比增速较高的则都是非珠三角城市，同比降幅较大的为深圳及临深的珠海、东莞和中山。商品房总销售面积上，佛山、广州、惠州分列全省前三，合计占全省销售面积38.8%。

　　图3： 2017年广东各市商品住宅销售面积及同比增速散点分布

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　　图4： 2017年广东各市商品房销售面积占比情况

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　　从区域结构看，珠三角商品房销售面积为10444.70万平方米，同比下降2.3%，占全省的65.4%，市场占比有所下降，较2016年减少7.8个百分点;粤东西北合计销售5514.11万平方米，同比增长40.8%。数据显示，相比珠三角以抑制房价过快上涨的调控环境，粤东西北各地区在以去库存为主的政策导向下，市场活跃度明显高于珠三角地区，但珠三角仍然是商品房销售市场的核心区域。

　　图5：广东商品房销售量地区结构比较

　　2.潜在供应处于历史低位，核心城市或需补充库存

　　从现有库存情况看，截至2017年末，全省商品房待售面积4988.58万平方米，同比减少406.70万平方米。其中，商品住宅2414.75万平方米，同比减少21.7%，为2013年以来的较低水平;非住宅商品房2573.83万平方米，同比增长6.5%。数据反映，商品住宅库存量在持续减少，市场去库存成效显著;非住宅商品房库存量自2013年起不断增加，但自2017年下半年逐月小幅减少。分地区看，珠三角地区住宅待售面积大幅下降，呈现供不应求的局面，普遍进入补库存阶段;粤东西北城市去库存成效开始显现，商品房待售面积整体呈现回落的趋势。

　　而从潜在供应情况看，根据广东的房地产建设周期经验，一般项目新开工1年左右可以达到预售，即当年新开工项目理论上可以成为次年市场供应。数据显示，2002-2016年，广东商品房累计新开工面积13.12亿平方米;2013-2017年，累计销售面积11.71亿平方米，累计去化率0.89，供求关系基本平衡。

　　同期商品住宅累计新开工面积9.80亿平方米，累计销售面积10.45亿平方米，去化率达1.07。其中，过去3年商品住宅当年销售面积均高于上年新开工面积，比值分别为1.14、1.50和1.33，说明市场供不应求，当年新开工的一部分住宅产品也已进入市场。而2017年商品住宅新开工面积1.17亿平方米，与同期商品住宅销售面积的比值仅为0.86，意味着2018年市场潜在供应不足，供求关系仍然紧张。

　　土地市场方面，2017年广东房地产企业入库的土地购置面积1841.19万平方米，同比分别增长5.2%;成交均价8557元/平方米，同比增长7.0%。截至2017年末，全省房地产企业待开发土地面积3443.86万平方米，同比下降16.0%。随着土地资源日益少有，热点城市的土地市场受到追捧，土地成本明显上升，这不仅增加了房价调控的难度，同时也加大了房企的开发、经营风险。

　　3.调控政策影响销售回笼，行业资金状况趋于紧张

　　2017年，广东房地产到位资金1.92万亿元，同比增长8.4%。全年完成房地产*额12075.69亿元，占固定资产*的32.2%;同比增长17.2%，高于固定资产*总体增速3.7个百分点，对于拉动关联产业发展、稳定经济增长起到了较好支撑作用。

　　但从到位资金走势看，同比增速自2016年4月以来一路高位回落，反映出行业的总体资金状况逐渐趋紧。按资金来源分，2017年国内贷款4083.46亿元，同比大幅增长59.6%，占到位资金的21.3%，比重同比大增6.8个百分点;利用外资52.66亿元，同比增长74.2%，占0.3%;自筹资金5341.58亿元，同比增长10.3%，占27.9%;以销售回笼资金为主的其他资金来源9677.98亿元，同比下降5.4%，占50.5%，比重同比下降7.4个百分点。数据显示，2017年由于受到调控政策和银行房贷政策收紧的影响，国内贷款、利用外资及自筹资金同比均呈较大幅度增长，销售回笼资金同比则有所下降，反映出行业的融资需求和融资成本双双提高。

　　【市场展望】

　　2018年不同城市仍将继续实行差别化调控

　　十九大报告提出：“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居”，新的住房制度不仅强调“租购并举”，同时明确要“多主体供给、多渠道保障”，进一步解放了住房制度改革的思想。2018年*经济工作会议部署：“要发展住房租赁市场特别是长期租赁，保护租赁利益相关方合法权益，支持专业化、机构化住房租赁企业发展。完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制，保持房地产市场调控政策连续性和稳定性，分清*和地方事权，实行差别化调控”，意味着建立“购租并举”的住房制度将是住房市场供给侧结构性改革的重要措施，房地产市场长效机制将加速推进，地方也将开启调控政策修正完善的窗口。

　　结合我国新一轮城镇化的发展趋势，城市群成为未来城镇化的主体形态，人口、资金、技术仍将持续向城市群集聚。随着粤港澳大湾区上升为国家战略，粤港澳大湾区正式迎来时代新机遇，各类房地产市场需求依然旺盛。鉴于建立房地产市场长效机制需要一定的时间，广东尤其是粤港澳大湾区城市群的房价仍然面临较大的上涨压力。

　　总体而言，在“满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房”的调控思路下，2018年不同城市仍将继续实行差别化调控，调控政策尤其是限制网签、限发预(现)售证等行政措施，将成为影响市场走势的关键因素。

　　建议企业警惕政策变化带来的风险，顺势而为、合理定价、规范运作，适时调整产品结构、优化融资方式，同时关注区域一体化、住房租赁市场发展、特色小镇建设等政策导向，加快转型升级发展;建议政府主管部门合理评估各项调控政策效应，遵循城市发展的客观规律，加快建立房地产市场长效机制，促进行业持续健康稳定发展。

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