楼市

您的位置：河源买房 >河源楼市 >20年后，我们的房子到底值不值钱？河源房产网

20年后，我们的房子到底值不值钱？河源房产网

来源：吉屋网发布时间：2017-11-11 10:55:30

前几日，和同行老友们吃饭，饭桌上在谈房子的问题时候，有一个话题特别有意思。

那就是，如果用20年，这么长的时间跨度作为标的来衡量中国房地产市场，那20年以后，中国的房产将会是什么样子的呢？

如果按目前银行的政策，50年内，居民房屋就折旧完毕了（20年楼龄一般不能作为资产抵押）。但对于现在很多购房者而言，他们所购的房屋多半为10年之内的二手房或新房。

当他们渐渐老去时（到了40岁和50岁），这些房产已经有了20年以上的楼龄，那么，它们还能保值吗？

如果交易或置换，是否会因为折旧率而失损颇多？会不会出现本身房屋价值增值，但银行计算折旧率却认为房屋不值钱的情况出现？

OK，这个问题解答的方面很泛泛。但我*不去谈什么外汇制度，土地政策，或者是城市化发展等等，而是用大家*容易懂的一个概念，人！

关注房产的人，都很关注日本房地产市场。因为它在历史维度上很具有代表性。因此用日本的推演来说明观点再合适不过。

首先日本和中国房子较大的区别就是折旧率。高度概括讲，就是日本的房子不能保值，房子的价值和建筑年限成反比，*终在设计年限上来讲，价值趋于0。事实上，日本的老年公寓，几万元就可以随便买到。

过去在日本泡沫经济的时候，大家都坚信房价乃是不可能跌价的稀有资产，东京地价买美国的故事想必很多人都听过。

后来泡沫经济崩溃，地产陷入寒冬，很多人认为是泡沫经济导致了日本地产的低迷。

其实不只是这样的。

造成日本地产长期低迷的因素除了泡沫经济以外，更致命的是人口老龄化。日本目前每年人口减少30万，每年出生人数已经跌破100万，老龄人口比例超过20%乃全球名列前茅。

目前日本房地产的情况是楼多人少，从而导致消费者对房屋的质量要求非常苛刻。新公寓必须做到自动马桶成为标配，全自动智能家电不能不装的地步。同时旧房子则无人问津。

日本买房子除了看地段，*重要的参考就是建筑年数，同样的地段，新房和老房的差价可以是10倍以上。

下图的房子为全新公寓，装修上没有花费一分钱（这房子还有*海景，位置在日本神户市，80平米，220万人民币）

由于房多人少经济差，日本房地产已经完全一般商品化，房子的价格更多的由房子本身的属性决定，而非地段，*价值等因素。

中国的人口结构拜计划生育所赐，和日本一样属于双峰。

（中国China）

（日本Japan）

而且如图，中国人口结构二十年后将和日本重叠，成为老龄化国家。人口开始减少，需求开始疲软。

而中国比日本盖的房子更多，产能更加过剩，特别是人口开始流出的二三线城市更加突出。

因此我认为，在中国宏观经济疲软，经济增长率钝化的大背景下，房子*终会成为一种会折旧，会贬值的商品。

但是一线城市随着中国城市化的加速，依然会有大量的人口净流入，依然会保持较稳定的需求。因此房价会保持平稳波动，如东京。但是疯涨的时代，将会离我们越来越远。

房价企高，对我们来说是好事儿吗？

目前来看，对于购房者来说，其实还算是蛮幸福的一代。幸福的是什么呢？

幸福的是许多人有能力用银行的信贷杠杆锁定现在的资产价格，并用未来的收入流创造现实的生活享受和分享未来的资产价值。

简单来说，就是虽然中国房价现在虚高（尤其一线），但是还是可以通过背杠杆的方式上车，是有希望的。有希望的房价，给予了年轻人较后拼搏的动力。

但是大家都知道，现在中国的阶级分化越来越严重。那么如果20年后，阶级固化将发展到很少有人可以跨越阶级鸿沟的地步呢？房地产必然会成为区分阶级的标志之一。

所以很可能20年后，年轻人已经完成了从愤怒到绝望，甚至从拼搏人生到躺着要福利不给就闹事，宁愿吃低保也不加班的转变。

准确说，欧美国家的消费主义和及时行乐，正是他们已经经过了快速增长阶段的拼搏奋斗，而在长期的阶级固化中消磨掉了戾气的结果，这也很可能是未来中国的样子。想了解更多资讯就上河源吉屋网：http://heyuan.jiwu.com/

推荐楼盘

热点资讯

7×24小时热文榜

买房交流群-74群(435)

董董：谁来点评下君临华府这个盘？
小石头：地段还行
七七妈：性价比高
春暖花开：未来升值空间还是有的
阿霞：周末一起约看房呀
大头明：售楼处美眉不错，哈哈

3051人正在热聊楼市

热门问答